ماهیت حقوقی اجاره بشرط تملیک

یکی از شیوه‌هایاعطای تسهیلات (یا تخصیص منابع‌) را اجاره بشرط تملیک دانسته است‌. در مورد سابقه تاریخی اجاره بشرط تملیک در حقوق ایران اطلاعات خاصی در دست نیستولی ظاهراً ورود این روش به نظام حقوقی و قانونگزاری ما از قانون یاد شده شروعگردیده و پس از آن نیز بین عامه مردم گسترش فراوانی داشته است و امروزه آنچه تحتعنوان لیزینگ Leasing برای واگذاری ماشین‌آلات مختلف و بویژه وسایل نقلیه شهرتیافته‌، با این قرارداد انجام می‌شود. هر چند که در حقوق کشورهای دیگر نیز این قرارداد ظاهراً سابقه خیلی طولانی ندارداز جمله در حقوق انگلیس سابقه قراردادهای اجاره بشرط تملیک به اواسط قرن نوزدهم وحدود سال ۱۸۴۶ برمی‌گردد و بعداً قوانین خاصی در این مورد در کشور یاد شده به تصویبرسیده است از جمله قانون سال‌های ۱۹۳۸ - ۱۹۵۴ - ۱۹۵۷ - ۱۹۶۴ و ۱۹۶۵.
حسب اینقوانین و مقررات‌، ماهیت اصلی توافقنامه اجاره بشرط تملیک در این بود که اینتوافقنامه به اجاره‌کننده این اختیار و حق انتخاب را می‌داد که کالاها را خریداریکند، ولی اجاره‌کننده هیچ تعهدی برای انجام آن نداشت‌. قانون سال ۱۹۶۵ انگلیس اجارهبشرط تملیک را این گونه تعریف کرده است‌: اجاره بشرط تملیک توافقی (agreement) است که به موجب آن کالاهایی اجاره دادهمی‌شود و تحت شرایط آن‌، اجاره گیرنده می‌تواند کالاها را خریداری کند یا به موجبآن مالکیت کالاها می‌تواند به اجاره‌گیرنده منتقل گردد.  ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا بدون اینکه تعریفی از اجاره بشرط تملیکارایه دهد اشعار داشته است که بانک‌ها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهتگسترش امور خدماتی‌، کشاورزی‌، صنعتی و معدنی‌، اموال منقول و غیرمنقول را بنا بهدرخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره بشرط تملیک و استفاده خود، خریداری وبه صورت اجاره بشرط تملیک به مشتری واگذار کنند. آیین‌نامه فصل سوم قانون عملیاتبانکی بدون ربا مصوب ۱۲/۱۰/۶۲ هیات وزیران در ماده ۵۷ خود اجاره بشرط تملیک را اینگونه تعریف کرده است‌: اجاره بشرط تملیک عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شود مستاجردر پایان مدت اجاره و در صورت عمل بشرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالکگردد. انواع اجاره بشرط تملیک‌ این نوع عقد که در آن شرطی برای تملک عین مستاجره به نفع مستاجر در پایان مدتاجاره وجود دارد، به اعتبار ماهیت و چگونگی شرط مندرج در عقد به دو دسته تقسیممی‌شود: ۱. تملیک‌: مندرج در عقد به صورت شرط فعل درج شده است‌، به این معنا که در پایانمدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، موجر عین مستاجره را به مستاجرانتقال می‌دهد و شرط انتقال به شکل انجام عمل انتقال از سوی موجر وجود داشته وبایستی در انتهای مدت قرارداد و با رعایت شرایط قراردادی‌، بدان عمل شود. لذا فقطاز زمانی که اجاره‌دهنده مبادرت به انتقال عین مستاجره می‌کند، انتقال مالکیت صورتمی‌گیرد و قبل از آن مالکیتی برای مستاجر متصور نیست و فقط تعهدی برای اجاره‌دهندهبه نفع مستاجر وجود دارد. ۲. تملیک مندرج در عقد بصورت شرط نتیجه قید گردیده است لذا در پایان مدت اجاره وبا پرداخت اقساط و عمل به سایر شرایط مندرج در عقد، مالکیت عین مستاجره خودبخود بهمستاجر منتقل می‌شود، بدون اینکه نیازی به اقدام جدیدی از سوی موجر یا مستاجر باشد. و اگر هم رعایت تشریفاتی در این زمینه لازم باشد (همانند تنظیم سند) این تشریفاتناقل مالکیت نیست بلکه کاشف از آن و برای مسجل کردن انتقال انجام شده قبلیاست‌. عبارت ذیل ماده ۵۷ آئین‌نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا در این زمینه اشعارداشته‌: در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به سایر شرایط مندرج در قرارداد، (مستاجر) عین مورد اجاره را مالک گردد. درج عبارت به این سیاق‌، این معنا را افادهمی‌کند که در پایان مدت اجاره و عمل به شرایط ویژه آن‌، عین مورد اجاره خود به خودو بدون نیاز به اقدام دیگری به مالکیت مستاجر در خواهد آمد. بعلاوه ماده ۶۴ همانآیین‌نامه نیز اشعار داشته‌: در قرارداد اجاره بشرط تملیک باید شرط شود که در پایانمدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال‌الاجاره‌، در صورتی که تعهدات مستاجر انجامشده باشد، عین مورد اجاره در مالکیت مستاجر در آید. البته جدای از موارد یاد شده‌، انواع دیگری از اجاره بشرط تملیک را نیز می‌توانذکر کرد همانند تفکیک بین جایی که اجاره همراه با وعده یکطرفی فروشنده است و مستاجرمخیر است که بین بیع و اجاره یکی را انتخاب کند و موردی که اجاره در هر حال بهتملیک منتهی می‌شود و اختیاری در این زمینه برای مستاجر قید نشده است‌.  تقسیم‌بندی دیگر اجاره بشرط تملیک به اعتبار این است که آیا در پایان مدت اجارهملک یا مال مورد اجاره خود به خود (اعم از اینکه شرط نتیجه باشد یا شرط فعل‌) بهاجاره گیرنده منتقل می‌شود یا اینکه انجام این امر مستلزم اعمال اختیار و انتخاب (Option) از طرف اجاره گیرنده است و بدون این امر مالکیتی به وی منتقل نخواهد شد،یعنی در واقع آیا در طول مدت اجاره و پس از آن مستاجر موضعی فعال دارد یا منفعل‌؟آنچه که در جامعه ما رواج دارد فقط نوع اول از این دو دسته از قراردادهای اجارهبشرط تملیک است‌. نظریات مختلف در باب ماهیت حقوقی اجاره بشرط تملیک‌ ۱ـ اجاره‌ آنچه که دربادی امر در مورد ماهیت حقوقی اجاره بشرط تملیک به ذهن متبادر می‌گرددآن است که این عقد ماهیتاً یک عقد اجاره است‌. عقد اجاره‌ای که در آن شرط ویژه‌اینیز وجود دارد و اگرچه این شرط از اهمیت بسزایی برخوردار است ولی این شرط نسبت بهعقد اجاره هویتی فرعی و تبعی دارد و نمی‌تواند بر ماهیت عقد اصلی تاثیر گذاشته و آنرا دچار تغییر سازد. لذا اجاره‌دهنده کماکان مالک عین مستاجره باقی می‌ماند و فقطمنافع عین به مستاجر واگذار می‌شود. ماده ۵۷ آیین‌نامه اجرایی قانون عملیات بانکیبدون ربا، تعریف اجاره بشرط تملیک را با این مقدمه شروع می‌کند: عقد اجاره‌ای استکه‌.......... و چنین توصیفی بزعم برخی در واقع قصد قانونگزار مبنی بر تعیین ماهیتاین عقد را بیان می‌کند و لذا در هر جایی که در مورد اجاره بشرط تملیک با مشکلمواجه شده و یا در تحلیل روابط طرفین دچار تردید گشتیم بایستی به مقررات راجع بهعقد اجاره در قانون مدنی مراجعه کنیم‌. واقعیت آن است‌، همان گونه که پیروان این نظر معتقدند تملیک مشروط در عقد آنچنانکه جنبه تبعی و فرعی ندارد. در بیشتر موارد، اجاره مقدمه و سرپوشی برای رسیدن بههدف اصلی است‌. این نظریه با تکیه بر صورت و ظاهر امر، در واقع فقط قضیه را خیلیساده و آسان دیده و بدنبال تحلیل دقیق روابط طرفین نیست و فقط از عنوان اجاره که دراسم اجاره بشرط تملیک وجود دارد جهت تحلیل ماهیت حقوقی آن استفاده می‌کند ولیتردیدی نیست که مسائلی که در ورای ظواهر وجود دارد نیز تعیین‌کننده و مهم هستند ودر هر تحلیلی توجه به قصود مشترک طرفین و هدف آنها از انعقاد عقد بسیار مهم و اساسیاست‌. ۲ـ بیع‌ طرفداران این نظر معتقدند که برای تعیین ماهیت عقد بایستی قصد واقعی طرفین رااحراز کرد. در اجاره بشرط تملیک هدف اصلی فروش کالا است و اجاره مقدمه آن قرارمی‌گیرد، لذا آنچه که واقع شده بیع است و اجاره سرپوشی برای تقسیط ثمن و وثیقهگرفتن مبیع است‌. که می‌توان آن را بیعی با شرط فاسخ معلق دانست که مفید انتقالمالکیت از زمان عقد است و یا بیعی معلق که انتقال مالکیت منوط به پرداخت آخرین قسطاست که مالکیت در پایان مدت و یا پرداخت آخرین قسط منتقل می‌شود. طرفداران این نظردر واقع به تحلیل نیت واقعی طرفین و بویژه مستاجر پرداخته‌اند و آنچه که از ورایظاهر الفاظ می‌بینند، فروش اقساطی مالی است که فروش آن به دلایلی در این قالب جایگرفته است‌. لذا اقساط مال‌الاجاره نه معادل اجاره بهای واقعی مال بلکه معادل اقساطثمن معامله به اضافه سود یا بهره‌های متعلقه (للاجل قسط من الثمن‌) می‌باشد و درواقع قرارداد نوعی فروش اقساطی است که فروشنده برای داشتن تضمین بیشتر آن را در اینقالب انجام می‌دهد. نظام بانکی ما در حال حاضر از این عقد برای اعطای تسهیلاتاستفاده می‌کند. روش کار و نحوه استفاده از این عقد، این توهم را بیشتر دامن می‌زندکه آنچه واقع گردیده فی‌الواقع فروش اقساطی است نه عقد اجاره صرف‌، چرا که بانک‌هاآن را در مواقع و مواضعی بکار می‌برند که دقیقاً موارد اعطای تسهیلات فروش اقساطیاست منتهی به دلایلی که مهمترین آن داشتن تضمین و اطمینان بیشتر است از قالب فروشاقساطی و عقد بیع استفاده نمی‌کنند. برخی در این زمینه معتقدند که اگر حسب مفادقرارداد اجاره بشرط تملیک و در پایان مدت اجاره‌، نیاز به اعمال حق مالکیت و انتخاباین امر (Option) توسط اجاره گیرنده نباشد و مورد اجاره خودبخود (اعم از اینکه شرطنتیجه باشد یا شرط فعل‌) به اجاره گیرنده منتقل شود، در حقیقت آنچه که واقع شده یکقرارداد یا توافق برای فروش مورد معامله است‌. برخی نیز معتقدند که این نوعقراردادها را بایستی در قالب موافقتنامه‌های فروش مشروط جای داد و نه یک موافقتنامهبرای اجاره چرا که مالکیت با حصول شرایطی که در قرارداد اجاره درج شده‌، منتقلخواهد شد.  در قانون مدنی اتیوپی این عقد را بیع می‌دانند و آثار بیع را دارد و بعلاوهمستاجر حق دارد هر وقت بخواهد عقد مذکور را از راه رد عین به موجر فسخ کند و درصورت فسخ‌، موجر باید اقساط اجاره بها را به مستاجر رد کند و موجر حق دارداجرت‌المثل مدت انتفاع را از مستاجر بگیرد. در نقد این نظر بایستی گفت که هر چندقانون‌، بویژه در کشور ما از طرفی به قصد واقعی طرفین توجه داشته و آن را مبنایینهایی و تعیین‌کننده برای احراز صحت و درستی و همچنین تشخیص نوع عقد می‌داند (ماده۱۹۲قانون مدنی‌) و از طرف دیگر موافقت و تطابق قصد طرفین در انعقاد عقد نیز شرطصحت آن است (ماده ۱۹۴ قانون مدنی‌) و مادامی که بتوان عقد منعقده را در قالب یکی ازعقود مصرحه در قانون یا عقود نامعین (موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی‌) جای داد، بایستیاز تمسک به بطلان‌، به دلیل عدم مطابقت قصد طرفین احتراز کرد (مفاد ماده ۲۲۳ قانونمدنی و همچنین مقتضای اصل اصاله الصحه‌). ولی توجه به این نکته مهم و اساسی است کهطرفداران این نظر هر چند مبنای نظر خود را احراز قصد واقعی طرفین می‌دانند، در عینحال به قصد مستاجر بیشتر توجه می‌کنند لذا نیتی که وی از عقد دنبال می‌کند (تملکمال‌) در تشخیص نوع عقد تعیین‌کننده شده است‌. اگر بخواهیم خیلی دقیق این مسئله رابررسی و تجزیه و تحلیل کنیم بایستی بگوییم که ظاهراً هدف موجر از انعقاد قرارداد،فقط عقد اجاره است و لاغیر و باین ترتیب یا بایستی با تمسک به ماده ۱۹۴ قانون مدنیچنین قراردادی را بواسطه عدم تطابق قصد انشای طرفین باطل بدانیم یا اینکه بدنبالراه دیگری برای اثبات درستی و صحت آن باشیم‌. برخی برای اینکه به نتیجه صحیحی از تحلیل ماهیت این عقد برسند، در این زمینهقائل به تفکیک گردیده‌اند، بدین صورت که عقد اجاره را بین طرفین معتبر دانسته وآثار اجاره را بر آن بار می‌کنند ولی در مقابل اشخاص ثالث‌، آن را بیع تلقیمی‌کنند. البته مشخص نیست که چگونه می‌توان ماهیت عقد واحد را به دو اعتبار مختلفتحلیل کرده و نتایج متفاوتی از آن استخراج کرد، مساله‌ای که ظاهراً با مبانی حقوقیما نیز چندان سازگار نیست‌. عقد یا اجاره است یا بیع و هر کدام آثار و نتایجمتفاوتی دارند و نمی‌توان مرزهای این دو را از بین برد. تحلیل و تفسیر ماهیت عقدبایستی از درون خود عقد نشات بگیرد نه به اعتبار روابط آن با اشخاص ثالث‌. برخی نیز بر این باورند که بین جایی که شرط مندرج در عقد، شرط نتیجه است یا غیرآن‌، قائل به تفکیک گردیم‌، اگر شرط نتیجه در عقد وجود داشت‌، آن را بیع بدانیم واگر شرط فعل بود بهمراه اختیار مستاجر برای تملک مبیع‌، آن را اجاره بدانیم کههمراه با یک وعده یک طرفی بیع است‌. این نظر گرچه از نظریه پیشین منطقی‌تر و قابلدفاع‌تر است و در واقع با توجه به شرایط ویژه متفاوت عقد، ماهیت حقوقی آن را تجزیهو تحلیل کرده و نتایج متفاوتی می‌گیرد و مساله تحلیل از درون خود عقد و شرایط ویژهآن نشات می‌گیرد، که به نظر ما در اینجا هم آنچه از نظر دور مانده‌، قصد واقعیطرفین است‌. همان گونه که قبلا اشاره شد در هر تحلیلی بایستی قصد واقعی و نیت مشترکطرفین نیز مورد توجه قرار گرفته و با توجه بدان اظهار نظر گردد.   نتیجه‌گیری‌ در تعیین و تشخیص ماهیت هر عمل حقوقی بایستی به قصد واقعی طرفین و همچنینواقعیاتی که آن عمل را احاطه کرده است و همچنین شرایط و آثار ویژه آن توجه داشت‌. ولی در این میان نیز نبایستی درباره ارزش و اعتبار احراز قصد واقعی طرفین نیززیاده‌روی کرد. این معیار گرچه مهم است ولی مهمتر از آن‌، تحلیل حقوقی دقیق موضوعاست‌. در ارزیابی دو نظر عمده و اصلی که در مورد ماهیت حقوقی اجاره بشرط تملیک وجوددارد، دیدیم که هیچ کدام از نظرات یاد شده نمی‌تواند بدرستی ماهیت این عمل حقوقی راتحلیل و توجیه کند. هر یک از آنها فقط به برخی جنبه‌های آن توجه داشته‌اند، پسبایستی بدنبال نهادی دیگر بود تا تحلیل اجاره بشرط تملیک با تمامی آثار و نتایجش درآن قالب امکانپذیر باشد. همان گونه که اشاره شد ماده ۵۷ آئین نامه و قانون عملیات بانکی بدون ربا، اجارهبشرط تملیک را بعنوان عقد اجاره تعریف و توصیف کرده است‌. البته این تعریف در خودقانون نیامده بلکه در آئین‌نامه اجرایی آن که توسط هیات وزیران تصویب شده‌، آمدهاست‌. صرفنظر از اینکه تعریف مندرج در آئین‌نامه نمی‌تواند واجد ارزش حقوقی باشد،چرا که آئین‌نامه اجرایی فقط درصدد بیان چگونگی اجرای قانون است و نه تعیین ماهیتحقوقی نهادهای پیش‌بینی شده در قانون‌، اصولاً با سکوت قانون‌، نمی‌توان برای تعریفمندرج در آئین‌نامه ارزشی همسنگ تعاریف قانونی قائل بود. در نظامی که دادرس از اجراو ترتیب اثر دادن به آئین‌نامه‌های خلاف قانون منع شده است و از طرفی چنینآئین‌نامه‌هایی بنا به تقاضای هر شخصی توسط دیوان عدالت اداری قابل ابطال است (اصل۱۷۰قانون اساسی‌) معنای چنین بیانی روشن و واضح است‌. نکته بعدی که بایستی توجه داشت اینکه مبلغی که به عنوان اجاره تعیین گردیده و درقرارداد اجاره بشرط تملیک ذکر می‌شود، معادل مبلغ واقعی و بازاری اجاره بهای مال یاملک موضوع قرارداد نیست بلکه این رقم براساس قیمت نقدی کالاها به اضافه بهره آنها وبا تقسیم آن بر کل مدت قرارداد محاسبه و تعیین می‌شود.  در سوابق مربوط به مذاکرات راجع به تصویب قانون عملیات بانکی بدون ربا نیز نکاتمهم و قابل توجهی وجود دارد. در هنگام بررسی قانون یاد شده برخی نمایندگان بااستناد به ا ینکه اجاره بشرط تملیک یک اصطلاح و نهاد کاملاً اروپایی و غربی است‌،آن را با ذات بانکداری اسلامی مغایر دانسته و پیشنهاد حذف آن را می‌دادند و درمقابل برخی نیز با تائید منشاء خارجی و اروپایی این عقد، با توجه به عدم منع چنینمعاملاتی در اسلام‌، استفاده از آنها را در عملیات بانکی بلااشکال می‌دانستند. برخیاز نمایندگان‌، اجاره بشرط تملیک را ماهیتاً فروش اقساطی و یا بیع می‌دانستند وبرخی فقط به توصیف قضیه می‌پرداختند بدون ا ینکه در صدد بیان ماهیت حقوقی آنبرآیند. مساله مهم دیگری که در این زمینه مطرح شده این است که نوع تملیک مندرج درعقد چیست‌؟