قرارداد اجاره در واحدهای مسکونی

چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحد های مسکونی و نحوه تخلیه

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم میکنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چند گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راههای پیشگیری از بروز اختلاف در صورت وقوع اختلاف و نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76/5/26تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارایه میکنیم.

تعریف اجاره-اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره میشود اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه کسی بخواهد از منزل دیگری استفاده و آن را برای مدتی اجاره نماید .

مستاجر-اجاره کننده

موجر-اجاره دهنده

عین مستاجره-مورد اجاره

مال الاجاره-اجاره بها

اجرت المثل-اجرت و بهایی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین میشود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار میگیرد

نکاتی درباره اجاره اماکن مسکونی-1-در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است .معمولا مدت اجاره ها یک سال تعیین میگردد مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین مستاجر و موجر توافق شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد  شروع عقد اجاره خواهد بود.

2-لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع عین مستاجره شناخته شده باشد پس اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است مگر آنکه در قرار داد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

3-اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر حق فسخ دارد البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود مستاجر حق فسخ نخواهد داشت اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت .

4-موجر نمیتواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود مستاجر نمیتواند مانع این تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود در این حالت مستاجر میتواند از حق فسخ استفاده کند.

5-تعمیرات و کلیه مخارجی که مورد اجاره برای امکان بهره برداری از ان لازم است بر عهده مالک میباشد مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است بر عهده مالک میباشد مانند آبگرمکن یا شوفاژو..

6-اگر مستاجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود حق فسخ برای موجر بوجود می آید.

7-مستاجر باید در زمانهای تعیین شده در قرارداد اجاره بها را پرداخت نماید ودر مقابل از موجر رسید دریافت کند.

8-اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده است استفاده نماید موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

9-عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره برطرف میشود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجب اجاره بهایی که معادل اجاره بها مکانی شبیه آن مکان است بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.

10-اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمیشود مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

11-اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی را کرده باشد حق مطالبه آن را ندارد.

12-اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه  یا زمینی که اجاره کرده ساخت و سازی انجام دهد یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر از بین بردن نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستاجر است .

13-قراردادهای عادی که در آژانسهای مسکن تنظیم میشود با قید مدت اجاره باید در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و بوسیله دو نفرافراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد.

14-اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و ..از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن سند یا وجه خواهد بود .

15-اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژو ..باشد نمیتواند راسا نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه باید به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرای دستور تخلیه ارایه کند.